楼市新变 | 自持地变主流，租房模式要替代买房模式了？
房价攀升的今天，买房成为了民众们讨论中缺少不了的话题，怎么买，买哪里，涨了吗，涨多少……而上海楼市的新玩法，让我们注意到买房似乎不再是唯一出路，这到底怎么回事呢？
据上海规划和国土资源管理局，4日在其官网挂出的声明：
请注意土地用途下面的四个大字：
租 赁 住 房
声明在第六项中详细写道：
2、本地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营，有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求具体详见地块出让文件中所附的《上海市国有建设用地使用权出让合同(租赁住房用地)》。
简单来说，这两块土地拍下后除了用作租赁外，不能做任何其他的使用。
其实这样的情况在现在已不罕见，并且越来越成为当下房产公司的投资趋势。
地产发展大势风向标？
2016年6月3日国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》释放了明确信号，要“发展住房租赁企业”。
2016年底，北京四宗“限房价、竞地价”地块（海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块）拍卖落下帷幕，总土地出让金额达到203.35亿元。最终，海淀永丰20号由首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元竞得。另外三块土地在当日未出结果，后择日再拍时由万科50亿独得海淀区西北旺镇18号地；万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地；中铁36.75亿竞得大兴黄村21号地块，并以住宅面积100%自持、商业面积10%自持作为条件。这是作为北京市落实“9 30”新政首批试点采用“限房价、竞地价”交易方式挂牌出让的土地
广州今年也出现了三宗自持拍地。4月，万科以36亿总价拿下白云、黄埔两宗宅地，自持面积均超50%。除了万科，5月初，融信力克多家实力房企夺下增城区荔城地块。地块自持面积也达到55%，这是在广州近期土地市场调整后，需要自持部分面积的第三宗地块。“竞自持”的方式很有可能会继续下去，但广州是否会出现100%的自持地块，甚至自持70年的地块则需要观望。
今年6月6日，位于广佛交界的一宗优质商住用地开拍，吸引华发、五矿、中冶、万科等16家大房企争抢。最终，万科以“竞自持面积100%，竞自持70年”的条件取得。值得一提的是，这样的70年100%自持地块甚至连广州都未曾出现过。
开发商转“包租公”原因何在？
链家研究院杨现领分析认为，中国的租赁市场未来还存在较大机遇。以日本的房屋租赁市场为类比对象，日本与北京可比地段平均房屋售价相差不大，但房租相差巨大，在3倍差价左右，当前中国租赁市场才刚刚起步，结构化、专业化的运营机构占比较低。
以北京为例，处于租赁的房子大约在120万到150万套，里面有品牌机构管理的房源大约只有20万套，而日本品牌机构管理的房源占比大约在65%到80%，在租房屋基本上都是专业化公司在运营。未来这个市场仍有较大机会，开发商进来总体趋势也是对的，租金的管理才刚刚开始，未来租金肯定会面临上涨。
此外未来总体人口竞争会越来越激烈，对高品质房屋追求会越来越高，今天看到的整租一居室比例在上涨，是因为租赁需求在改善，第一步改善由群租换成单间，现在由单间向整租一居室改善，因此，整个市场租金涨的最快的是一居室，供不应求非常明显，三居室则是典型供大于求的，租赁市场未来仍有好几波机遇。
链家在自如公寓上的布局也说明了他们对房屋租赁市场的长远发展的坚定信心。
关键来了，资金周转怎么破？
开发商自持的100%住宅面积只能作为租赁房出租，这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“包租婆”。靠出售房屋挣钱转变为靠出租房屋挣钱，这带来了资金流动周期的巨大反差。
全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，由于房屋租赁资金回收缓慢，资金流动周期需成为开发商考虑的重要因素。开发商除了要保证房屋出租率，还可以通过房地产投资信托基金(REITs)形式将房屋收入证券化。并且在国家对于自持期限等相关政策没有明确情况下，开发商需做好长期自持的准备，将房屋收益打包销售以回笼资金。
中国人民大学重阳金融研究院研究员卞永祖分析称，为了保证收益，开发商在项目开发上必须考虑更多因素，如未来中国经济增长速度甚至全球经济增长前景，未来中长期房地产的价格走势，以及国家宏观经济政策、货币政策走势、人民币汇率走势等。
多元化居住时代来了？
目前自持物业在市场上还是一个“空白”领域。众所周知，不少开发商正在积极布局品牌长租公寓。在5月初融信夺下增城55%自持地时，广州中原研究发展部就表示，自持面积过高，而荔城近期也没有重大招商引资项目进驻，营运起来有难度。合富研究院也分析称，参照市场周边租赁价格，该地块的最高限制地价相当于40年以上的租金收入水平。万科如此热衷自持地，或许寄望在国家发展住房长效机制。数据显示，去年年底，万科长租公寓已超过5万间，这个数量会在今年翻倍，增至10万间。
“70年的使用权作为租房物业，我觉得是可以算过来账的，我们用经营思路代替开发思路，如果我们为年轻人租房问题出一份力的话，相信市场也不会亏待我们。”郁亮在股东大会中说。
此前市场普遍认为，万科拿自持地块的变化是拿地难中的无奈之举，而按照郁亮此番话语，似乎更像是万科的“主动出击”。
“租售并举”的多元化居住时代来了？或许只有时间才会给出答案。
* 本文综合自中新经纬、羊城地铁报、链家研究院、观点地产网等，廖清编辑，制作。
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